購入するときの注意点も知りたい！？任意売却のミニ知識について分かりやすくご紹介

このコラムでは任意売却のミニ知識について分かりやすく説明しているのに加えて、購入する時の注意点について詳しく説明しています。
引越しの費用の一部を売却代金の中から控除してもらえることもありますが、どうしたらそれが可能になるか詳しく書かれている点に大きな特徴があります。
また連帯保証人からの同意が必要であると言う重要なことに関しても掲載しているので、契約を結ぶ上において重要なことを知ることができてとても便利です。

購入するときの注意点も知りたい！？任意売却のミニ知識について分かりやすくご紹介

任意売却をする際には気をつけるべきことが色々あるので売却を考えている人はよく考えて行動する必要がありますが、はじめての場合にはよく分からずに困ってしまうこともあります。
このサイトを見ることにより失敗を防ぐことができてスムーズに購入することができますし、任意売却の場合は連帯保証人の同意が必要であると言う重要な点も知ることができます。
任意売却を行う際には基本的知識を身に付けておくことが重要でそれにより上手く契約を結ぶことができるので、しっかりと学習することが大切です。

任意売却は金融機関の合意を得て売却する方法

住宅ローンを設定すると返済期間の間に毎月一定金額を金融機関に支払い続ける必要があります。
滞りなく払っていけることを前提にしているスキームなので、病気やリストラなど経済的に安定収入が見込めなくなったり、大きく減少した場合は延滞する可能性が高くなります。
一般的には三ヶ月延滞して、そのまま放置すると保証会社が代位弁済して、最終的には担保不動産競売の対象になり、第三者に落札されると所有権を失い強制的に退去しなければならなくなります。
このような事態を回避してソフトランディングでの解決を目指すのが任意売却です。
任意売却では担保権を設定している金融機関の合意を取り付けることが前提になります。
なぜなら売却代金を原資に住宅ローンの返済に充当することになるので、金融機関は重大な利害関係者の地位にあるからです。
仮に住宅ローンを完全に返済するのが難しいときには、残債務の返済方法も金融機関の合意が前提になるわけです。

任意売却と競売との違いについて解説

住宅ローンの支払いが難しくなった場合は、家を手放すことも考えることになります。
ローンの返済ができない場合は、競売にかけられるケースも多くなっていますが、この方法では市場価格よりもかなり安く売却されることは理解しておきましょう。
市場価格の60～70パーセントぐらいの金額になりますので、家を手放しても残債は多く残ります。
それに、ネットや新聞広告などで告知もありますので、近隣や知人に知られる可能性も高いといえます。
買い手がついた場合、退去日を相手側が決めることになり強制的に退去が求められます。
引っ越し代を出してもらえることもなく、住み続けられる可能性もほとんど無いなどデメリットも多い方法です。
そうしたこともあり、最近ではよりメリットの多い任意売却を選ぶケースが増えてきました。
債権者の同意を得る必要はありますが、市場価格に近い金額で売れるので残債はより少なくなります。
常の不動産売買と同じような形になるので、近隣に知られる心配もほとんどありません。
交渉次第では、引っ越し代を出してもらえるのも任意売却の良いところです。
退去日についても、相談で決めることができます。

任意売却は所有者の経済事情が知れわたらないメリットがある

住宅ローンの返済が困難になった家を売って代金を残債に充当することを任意売却といいますが、この「任意」という言葉には、裁判所の決定に基づいて行われる競売が一方的・強制的な換価処分であるのに対し、関係者が話し合いながら手続きを進めていくという意味が込められています。
したがって、競売よりも売却や物件引き渡しのスケジュールに融通が利きやすいという利点があります。
また、売る側の経済事情が人に知られにくいというのも、任意売却のメリットとして挙げることができます。
競売の場合、売却は一般競争入札によって行われ、物件の所在地が官報に公告されるため、その住所を知る友人・知人や近隣住民などの目に触れるおそれがあります。
これに対して任意売却では、通常は不動産会社を通じて買い手を探すため、第三者に知られる可能性は非常に低くなります。
もし購入希望者が内見に訪れる様子を見られたとしても、一般的な住み替えによる売却との区別はつきません。

任意売却は市場価格に近い金額で売ることができる

住宅ローンが払えなくなった時は、当然ですが家を手放すことになります。
この場合は競売と任意売却の2つの方法があります。
競売とは裁判所を通して強制的に売却されるやり方で、売却価格が市場価格の7割程度になります。
そのため残債も多くなりますし、転居の費用なども自前になります。
一方任意売却は業者に依頼する方法で、売却価格は通常の市場価格と変わらず、残債も少なくなるうえに転居費用も出ます。
また競売は関係者が出入りするため、他人に知られるリスクがあります。
任意売却は通常の不動産の売却と同じ方法なので、その心配はありません。
売却した家に住み続けることも可能です。
こうして見るとメリットの多い任意売却ですが、気をつけておきたい点もあります。
それは住宅ローンを滞納してから、せめて半年以内には相談しないと売却が難しくなるという点です。
これ以上ローンを払うのが難しいという時は、早めに金融機関とか相談センターなどに話をするようにしましょう。

任意売却は売却後も借入金（残債務）が残る可能性がある

住宅を購入したものの当初の計画通りに住宅ローンを支払えなくなる方も多く、今後も返済能力が無いと判断した場合は、弁護士に依頼をして任意売却で整理する方法は債権者と債務者の双方にとってメリットがあります。
任意売却では弁護士が債権者と話し合いをすることが前提にあり、債権者側が納得しすることで初めて着手できる仕組みです。
残債額による違いはありますが、住宅が売れた際にはそのお金を残債に充てることが基本ではありますが、全額を入れても借入金が残る可能性は十分にあります。
このままでは再び返済に困ってしまうという悪循環が本来では発生するものですが、任意売却を利用すると利息分をゼロ円にしたり、材再額の減額が可能になるケースもあり、債務者にとって今後支払いやすいプランでローンを組み直すことも可能としているので、その後はコツコツと返済を続けることで自己破産から逃れることができるので残債があっても負担を感じなくなることはメリットではないでしょうか。

任意売却で残債が多く残るときには自己破産の利用も検討

任意売却は住宅ローンの返済ができないと判断したときには、早めに行うことが重要です。
しかし任意売却を行っても確実に返済を完了することができるとは限らないため、この場合には自己破産をすることを早めに検討しておくことが重要となります。
任意売却は残債の金額に関係なく物件の価値を判断して売却するものであるため、必ず債務を返済できるケースであるとは限りません。
逆に十分な金額を確保できないと、その残った債務を返済しなければならない義務が生じるため、新たな問題を抱えてしまうことになります。
任意売却は最終的に住宅が競売にかかるよりも有利であると言われることが多いのですが、債務の金額が大きな場合などはこれを十分に補うことができず、新たに返済をしなければならない状況になることもあるため、このような場合は早めに自己破産の準備を行い、すべての債務を抹消する手続きを行うことが重要です。
これによって住宅を失うことにはなりますが、債務を整理して再出発することができるようになります。

任意売却することを承諾した債権者は残債務になる場合でも抵当権を抹消

住宅ローンを延滞したときには、返済についての期限を喪失し一括弁済するべき立場になります。
概ね三ヶ月を目安にして保証会社が代位弁済し、最終的には裁判所の関与の元で担保不動産競売手続きのラインにのり、買受人のもとに所有権が移転し退去をよぎなくされます。
任意売却は裁判所の関与をうけることなく、売買で売却代金を捻出し、金融機関に住宅ローンの残額に充当してもらうという複数の手続きを同時進行で完遂するのが特徴です。
任意売却で残債務全額をカバー出来れば問題ないわけですが、売却代金を全額充当してもなお残債務が残ってしまうことがあります。
全額弁済をしていない以上、住宅ローンに基づく抵当権は抹消できないのが原則です。
しかし任意売却では金融機関と専門家との交渉の過程で、一部債務が残ってしまっても債務を免除してくれることがあります。
債務免除を受けることができれば、仮に残債務に任意売却の代金が足らなくても抵当権抹消が可能です。

任意売却を利用するときは悪質業者に注意しなければならない

任意売却は単に不動産を売却するだけでなく、住宅ローンを貸し出している金融機関との交渉が必須になるので、専門家のサポートは必要不可欠です。
弁護士などが関与することもあり、実績豊富な専門の不動産会社を利用するのがかぎになります。
特に注意が必要なのは、まとまった現金が移動する点と、残債務の処遇をいかにするか、いずれもお金がからむことになるため悪質業者が暗躍する余地があります。
まず任意売却をするにあたり、査定金額を低くみて安い価格で買い叩こうとする手口です。
安価で買い叩かれてしまうと残債務を支払うことは出来ないので、不足した現金などは高金利の町金などと提携し、高金利でさらに暴利をむさぼろうとします。
この手の悪質業者を利用すると、住宅ローンの返済はできたものの高金利の借金だけが残ることになり、さらに過酷な借金への対応という悪循環に陥ります。
任意売却を検討する場面では、追い詰められた心境にあるため、この手の業者に引っかからないように警戒を怠らないことが大切です。

任意売却は必ずしも成功するとは限らない

競売になると市場価格よりもかなり安くなるので、家を手放しても多くの債務が残ります。
さらに、新聞広告などの告知もあるので、競売にかけられていることを知人に知られるリスクもあります。
デメリットも多いこともあり、最近ではよりメリットの多い任意売却を選ぶ人が増えてきました。
任意売却が成功すれば、より高値で家を売ることができますし、交渉次第では引っ越し代を出してもらうこともできます。
周囲に気づかれることなく手続きを進められるのもメリットといえるでしょう。
とはいえ、任意売却も必ず成功するというわけではありません。
期限までに売却できなかったから競売にかけられることは知っておきたいものです。
買い手が付かない原因も知っておきたいところですが、まずは売却額が高すぎることがあげられます。
このほかでは、内見を行わないことや、金融機関との連携がうまく取れていないことも考えられます。
買い手が付かない場合は、価格を下げることや、内見を積極的に行うなどの対策も考えていきましょう。

任意売却が出来る滞納期間や状況について

任意売却はいつでも任意のタイミングで取り組むことができるわけではありません。
可能な期間というのは限られているので、住宅ローンの延滞をしてしまったら、速めに対応することが必要です。
だからといっては早すぎる機会ではも、現実的には困難です。
一般的には住宅ローンは三ヶ月程度の滞納期間があると、残債務の期限が喪失し残債務の一括返済の義務が、出てきます。
したがって任意売却が可能な出発点は概ね、3回ほど延滞した頃合ということになります。
それではいつまでが、任意売却可能なのでしょうか。
住宅ローンは滞納期間が3ヶ月を超える頃には、保障会社が代位弁済し差し押さえ手続きも開始すると見られています。
差し押さえは担保不動産を裁判所の関与の元で競売する一連の手続きの中に位置づけることができるので、競売許可決定が出るまでに開始する必要があります。
仮に競売開始決定が出てしまうと、買受人が代金を納付してしまうともはや任意売却は不可能です。

住宅金融支援機構に対する任意売却の交渉について

住宅金融支援機構のサポートを受けて住宅を購入したような場合は、任意売却をするときに最初に問い合わせをしないといけないです。
基本的に交渉するのが難しいようなイメージを持つかもしれませんが、住宅金融支援機構は返済の継続が困難になっているお客さんに対して、任意売却をすることを勧めているので基本的にはスムーズに話を進めていくことができます。
最初に仲介業者を探さないといけませんから、各自で依頼をしたい仲介業者を早めに見つけるのが大切です。
その後に申出書を提出することになり、仲介業者から出された価格査定情報を提出するのが大体の流れになってきます。
そして売出価格を決めることになりますが、このときに住宅金融支援機構が確認していない状態になると、抵当権抹消に応じてくれないことがあるので、しっかりと売出価格についても教えておかないといけないです。
購入希望者が現れた場合も、抵当権抹消に応じられるのかを確認されることになり、承諾をした場合にのみ売買契約が成立することになります。

連帯保証人がいる場合でも任意売却は可能？

任意売却を検討する状況というのは、すでに三ヶ月以上は住宅ローンの支払が延滞しており主債務者の経済的信用が破綻している状態にあるのが一般的です。
任意売却は裁判所が関与する担保不動産競売手続きが信仰する前に、金融機関との交渉を取りまとめて住宅ローンの結末をつけておくことが成功の鍵を握ります。
債務者だけであれば、不動産会社と金融機関が当事者となって、交渉を進めていけばすみます。
ここで問題になるのは、これ以外の第三者が当事者として関与せざるを得ない状況に直面したときです。
とりわけ問題になるのは連帯保証人が住宅ローンを利用するに際して、契約している場合です。
連帯保証というのは、主債務が延滞などにより履行できないときに、保証人が変わって返済する義務を履行する立場にあります。
平たく言えば、主債務者の不始末をかぶる立場にあるわけです。
最悪の場合、自己破産するリスクも抱えているため、任意売却にあたっては連帯保証人の同意が必要とされています。

マンションで対応している管理費は任意売却で清算は可能？

マンションで対応している管理費は、売却の際に清算することが必要ですが、任意売却において清算は可能なのか気になるところではないでしょうか。
結論からすれば任意売却は可能ですが、滞納をしている場合はそれ清算することが可能です。
そもそも滞納していると最悪追い出されてしまうわけですが、滞納していてもマンションそのものの売却はできます。
その状態での任意売却では、売却代金からマンション管理費が清算されます。
売買における買主が負担するものではと考える人もいますが、実際には売主に義務がある為にこのような形となります。
売却金額から差し引かれた金額が手元に残るので、受け取れる金額は当然ながら少なくなります。
金融機関が滞納分の差し引きを認めてくれることが前提ですが、駐車料や駐輪場などを除いた分から差し引きしてくれることが多いです。
しかし差し引きが認められないと買主が探しにくくなり任意売却が難しくなるので、そこは念頭に置いておくべきではないでしょうか。

任意売却の場合でも通常の売買取引と同様の諸経費が必要

任意売却とは、住宅ローンが延滞した場合に裁判所の関与を受けることなく、当事者と利害関係者や専門家がタッグを組んで売却し、その代金で住宅ローンを返済するというものです。
住宅ローンの帰趨を決めるための手続きが付随するのが特徴ですが、それ以外は普通の不動産売買と同じなので同様に諸経費が嵩みます。
任意売却でも名義をかえることになるので、所有権移転登記の際に登録免許税が必要です。
これは住宅ローンを完全に返済できないときでも課税されます。
固定資産税は買主との間で日割り計算して、清算します。
通常は売買期日を境にして、それ以前は売主・それ以降は買い節の負担にするという条件で計算するのが一般的です。
任意売却では専門の不動産会社が仲介に入りますが、買主が見つかれば仲介手数料を支払うことになります。
売買価格により違いがありますが、一般的には売買代金に3％をかけた金額に6万円を加えた額に落ち着きます。
諸経費も見込んで、返済金額を計算するのが重要です。